Eine Dubai-Immobilie im Nachlass: zwei Ebenen sauber trennen
Bei einem Erbfall mit Bezug zu Deutschland und Dubai greifen mehrere Ebenen ineinander: das anwendbare Erbrecht, die gerichtliche Feststellung der Erben, die formalen Anforderungen für ausländische Urkunden sowie die Umschreibung beim Dubai Land Department (DLD). Diese Ebenen sollten nicht vermischt werden.
Die EU-Erbrechtsverordnung knüpft für die Rechtsnachfolge grundsätzlich an den letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Erblassers an. Eine Person kann in einer Verfügung von Todes wegen ausdrücklich das Recht eines Staates wählen, dessen Staatsangehörigkeit sie besitzt. Die Verordnung ordnet jedoch nicht das lokale DLD-Verfahren in Dubai an.
Praktisch bedeutet das: Selbst wenn deutsche Unterlagen oder deutsches Recht für die Nachlassfrage relevant sind, folgt die Eigentumsumschreibung in Dubai den dortigen Anforderungen. Für grenzüberschreitende Fälle ist eine früh abgestimmte Rechts- und Steuerberatung besonders wichtig.
Nicht-muslimische Erbfälle nach UAE-Recht
Das Federal Decree-Law No. 41 of 2022 on Civil Personal Status gilt unter anderem für nicht-muslimische ausländische Personen mit Wohnsitz in den VAE, sofern sie nicht die Anwendung des Rechts ihres Heimatstaats verlangen. Die offizielle englische Fassung weist darauf hin, dass bei einem Konflikt der arabische Gesetzestext maßgeblich ist.
Art. 11 enthält für den Fall ohne Testament eine gesetzliche Ausgangsregel: Die Hälfte des Nachlasses fällt an Ehegatten oder Ehegattin; die andere Hälfte wird zu gleichen Teilen an die Kinder verteilt. Zugleich kann ein Erbe eines Ausländers unter den gesetzlichen Voraussetzungen die Anwendung des nach dem Civil Code anwendbaren Rechts beantragen, sofern kein entgegenstehendes registriertes Testament besteht.
Ob diese Regel im Einzelfall greift, hängt unter anderem von Religion, gewöhnlichem Aufenthalt, Staatsangehörigkeit, Testament und gerichtlicher Zuständigkeit ab. Für Muslime und für komplexe internationale Nachlässe gelten besondere Prüfungen. Dieser Artikel ersetzt keine Fallprüfung durch einen qualifizierten Anwalt.
DLD-Umschreibung: Was die Behörde offiziell verlangt
Das DLD führt für die Übertragung an Erben einen eigenen Service „Inheritance Title Transfer“. Laut offizieller Beschreibung dient dieser der Registrierung des Eigentums der Erben auf Grundlage eines legalen Erbnachweises und der Identitätsdokumente der Erben.
Als erforderliche Unterlagen nennt das DLD insbesondere eine Legal Notification of Inheritance, Emirates-ID-Kopien bei ansässigen Erben oder gültige Passkopien bei nicht ansässigen Erben. Bei einer belasteten Immobilie ist ein No Objection Letter des finanzierenden Instituts vorgesehen; bei einem Preliminary Sale Agreement kann ein NOC des Developers erforderlich sein.
Zusätzlich nennt das DLD ein offizielles Schreiben der Dubai Courts, eines anderen UAE-Gerichts oder Awqaf an das DLD mit dem Antrag auf Übertragung an die Erben. Ob und wie ein deutscher Erbschein, ein Europäisches Nachlasszeugnis oder ein ausländisches Testament in den jeweiligen gerichtlichen Vorgang einfließt, sollte vor Einreichung verbindlich abgeklärt werden.
Die DLD-Seite veröffentlicht derzeit für die Umschreibung unter anderem AED 1.000 je Immobilie sowie AED 250 für ein Certificate of Title/Title Deed; weitere Karten- und Servicepartnergebühren können hinzukommen. Gebühren und Anforderungen können sich ändern – prüfen Sie sie vor Antragstellung direkt beim DLD.
| Unterlage oder Schritt | Wofür sie dient | Was Erben klären sollten |
|---|---|---|
| Legal Notification of Inheritance | Nachweis der Erbenstellung im DLD-Verfahren | Welches UAE-Gericht oder Verfahren im Einzelfall zuständig ist |
| Identitätsdokumente | Identifizierung der Erben | Passkopien bei nicht ansässigen Erben, aktuelle Gültigkeit |
| NOC | Freigabe bei Hypothek oder vorläufigem Kaufvertrag | Ob finanzierendes Institut oder Developer einbezogen werden muss |
| Gerichtliches Schreiben an DLD | Antrag auf Übertragung an die Erben | Erforderliche Form und Reihenfolge der Unterlagen |
Ausländische Urkunden: Attestierung und Übersetzung früh planen
Für außerhalb der VAE ausgestellte Dokumente beschreibt das UAE Ministry of Foreign Affairs einen Attestierungsweg über UAE Missions Abroad. Die passende Route hängt von Ausstellungsstelle und Dokumenttyp ab. Die MOFA weist außerdem darauf hin, dass Dokumente je nach Weg im Original auf Arabisch oder Englisch vorliegen oder von einer rechtlich beglaubigten Übersetzung begleitet werden müssen.
Daraus folgt keine für jeden Erbfall identische Kette. Stimmen Sie vor der Bestellung oder Übersetzung von Urkunden mit dem zuständigen Gericht, dem DLD, einer UAE-Vertretung und gegebenenfalls der deutschen Auslandsvertretung ab, welche Form für Ihre Unterlage akzeptiert wird. So vermeiden Sie unnötige Doppelwege.
Eine vollständige Dokumentenmappe schafft Tempo: Sterbeurkunde, Testament und Nachlassunterlagen, Pässe, Heirats- und Geburtsurkunden, Title Deed bzw. Off-Plan-Unterlagen, Finanzierungsdokumente sowie vorhandene Vollmachten gehören strukturiert an einen Ort. Nicht jede Unterlage ist in jedem Fall erforderlich.
- Aktuelle DLD-Anforderungsliste vor der Einreichung abrufen
- Ausstellungsland, Sprache und erforderliche Attestierung jeder Urkunde erfassen
- Gericht, DLD und Übersetzungsanforderungen vorab schriftlich bestätigen lassen
- Gültige Identitätsdokumente aller Beteiligten zusammenstellen
- Vollmacht nur nach juristischer Prüfung und mit passender Form verwenden
Deutsche Erbschaftsteuer: Auslandsimmobilie früh einordnen
Die deutsche Erbschaftsteuer ist von der DLD-Umschreibung getrennt zu betrachten. Nach § 2 ErbStG besteht unbeschränkte Steuerpflicht für den gesamten Vermögensanfall, wenn Erblasser oder Erwerber bei Entstehung der Steuer als Inländer gelten. Deutsche Staatsangehörige können ohne deutschen Wohnsitz noch als Inländer gelten, wenn ihr dauernder Aufenthalt im Ausland nicht länger als fünf Jahre andauert.
Für unbeschränkt steuerpflichtige Erwerbe nennt § 16 ErbStG Freibeträge von 500.000 EUR für Ehegatten oder Lebenspartner und 400.000 EUR für Kinder. Die tatsächliche Steuer hängt jedoch von Verwandtschaftsgrad, Vorerwerben, Bewertung, Wohnsitzkonstellation und weiteren Umständen ab. Lassen Sie die Dubai-Immobilie deshalb nicht erst nach der Umschreibung steuerlich bewerten.
Auch Begünstigungen für vermietete Wohnimmobilien dürfen nicht pauschal angenommen oder ausgeschlossen werden. § 13d ErbStG enthält heute Voraussetzungen für Drittstaaten, einschließlich einer Amtshilfevoraussetzung. Ob diese im konkreten Fall erfüllt ist und wie der Verkehrswert bestimmt wird, ist eine Aufgabe der deutschen Steuerberatung.
Bis zur Umschreibung: Eigentum praktisch geordnet halten
Der rechtliche Übergang und die praktische Betreuung sind unterschiedliche Aufgaben. Bis die zuständigen Stellen entschieden haben, sollten Erben keine Maßnahmen veranlassen, für die ihnen noch keine Vertretungs- oder Verfügungsbefugnis zusteht. Gleichzeitig ist es sinnvoll, Dokumente, Ansprechpartner, Fristen und sichtbare Objektpunkte geordnet zu halten.
Bei Leerstand können dokumentierte Objektchecks in Dubai helfen, sichtbare Beobachtungen wie Zugang, Klimaanlage, Feuchtigkeit oder offene Wartungspunkte zu erfassen. STRATIQ kann innerhalb eines klar abgestimmten, rechtlich zulässigen Rahmens vor Ort koordinieren, dokumentieren und mit den von den Erben benannten Stellen kommunizieren.
Sind mehrere Erben beteiligt, empfiehlt sich ein zentraler Ansprechpartner mit schriftlich dokumentierten Entscheidungen. Das ersetzt keinen Erbauseinandersetzungsvertrag oder eine Vollmacht, reduziert aber Informationsverluste zwischen Familie, Gericht, DLD, Bank, Developer und Dienstleistern.
Vorsorge: Testament, Rechtswahl und Unterlagen abstimmen
Für Nicht-Muslime bietet der DIFC Courts Wills Service die Möglichkeit, UAE-Vermögen nach den Anweisungen eines registrierten Testaments zu übertragen. Der Service unterstützt zudem die zuständige Wills Registry bei Probate-Angelegenheiten. Ob ein DIFC-Testament, ein Dubai-Courts-Testament oder eine andere Gestaltung passend ist, sollten Sie vorab rechtlich beraten lassen.
Wer deutsches Recht für seinen gesamten Nachlass wählen möchte, kann dies nach Art. 22 EU-ErbVO ausdrücklich in einer Verfügung von Todes wegen festlegen. Stimmen Sie eine solche Rechtswahl mit allen Testamenten und mit dem Vermögensstand in den VAE ab. Mehrere Dokumente dürfen sich nicht unbeabsichtigt widersprechen oder aufheben.
Eine gute Vorsorgeakte enthält nicht nur das Testament. Sie hält auch Title Deed, Kaufvertrag, Finanzierungs- und Versicherungsunterlagen, Kontaktstellen und die aktuelle Dokumentenlage strukturiert bereit. Das hilft Angehörigen, ohne selbst vorschnell rechtliche Schlüsse zu ziehen.
Häufige Fragen zum Erben einer Dubai-Immobilie
01Gilt bei einer Dubai-Immobilie automatisch UAE-Recht?
Nicht automatisch. Für die internationale Nachlassfrage ist aus deutscher Sicht grundsätzlich der letzte gewöhnliche Aufenthalt maßgeblich, sofern keine Rechtswahl getroffen wurde. Die DLD-Umschreibung folgt unabhängig davon dem lokalen Verfahren in Dubai.
02Wie ist die gesetzliche Ausgangsregel für nicht-muslimische Erbfälle in den VAE?
Nach Art. 11 des Federal Decree-Law No. 41 of 2022 erhält ohne Testament der Ehegatte oder die Ehegattin die Hälfte; die andere Hälfte wird gleich unter den Kindern verteilt. Es bestehen jedoch gesetzliche Ausnahmen und Antragsmöglichkeiten, die fachlich geprüft werden müssen.
03Welche Unterlagen nennt das DLD für die Umschreibung?
Das DLD nennt insbesondere eine Legal Notification of Inheritance, Identitätsdokumente der Erben, gegebenenfalls ein NOC bei Hypothek oder vorläufigem Kaufvertrag sowie ein gerichtliches Schreiben an das DLD für die Übertragung.
04Reicht ein deutscher Erbschein für die DLD-Umschreibung?
Das DLD veröffentlicht eigene Anforderungen an den UAE-Nachweis und das gerichtliche Schreiben. Ob ein deutscher Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis im konkreten Verfahren als Unterlage dient, muss vor Einreichung mit den zuständigen Stellen geklärt werden.
05Fällt in Deutschland Erbschaftsteuer auf eine Immobilie in Dubai an?
Das kann der Fall sein. Bei unbeschränkter deutscher Steuerpflicht erfasst § 2 ErbStG den gesamten Vermögensanfall. Wohnsitz, Staatsangehörigkeit, Aufenthaltsdauer, Freibeträge und Bewertung müssen im Einzelfall geprüft werden.
06Was kann STRATIQ in einem Erbfall leisten?
STRATIQ kann nach klarer Beauftragung und innerhalb der bestehenden rechtlichen Befugnisse die Kommunikation vor Ort unterstützen, Objektbesuche dokumentieren und offene Punkte mit den von den Erben benannten Stellen koordinieren. Rechts- und Steuerberatung bleibt spezialisierten Fachleuten vorbehalten.