Die drei Punkte, die vor einer Mieterhöhung geprüft werden sollten
Bei Mietverhältnissen in Dubai ist für die Verlängerung nicht allein die gewünschte Miete ausschlaggebend. Maßgeblich sind insbesondere der aktuelle Referenzwert des offiziellen Mietindex, die Differenz zwischen der bestehenden Jahresmiete und diesem Referenzwert sowie die Frist für eine beabsichtigte Vertragsänderung.
Decree No. 43 of 2013 legt die maximale Erhöhungsstaffel fest. Article 14 von Law No. 33 of 2008, das Law No. 26 of 2007 ergänzt, regelt – sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart ist – die Mitteilung mindestens 90 Tage vor Vertragsende, wenn eine Partei eine Vertragsbedingung ändern möchte.
Seit 2025 stellt das Dubai Land Department den Smart Rental Index bereit. Laut DLD berücksichtigt die zugrundeliegende Gebäudeklassifizierung unter anderem technische und bauliche Merkmale, Qualität von Ausbau und Wartung, Lage sowie vorhandene Services und Einrichtungen. Dadurch können vergleichbare Einheiten derselben Community unterschiedliche Referenzwerte haben.
- Aktuellen Smart Rental Index für das richtige Gebäude und die passende Einheit abrufen
- Bestehende Jahresmiete mit dem Indexwert und der gesetzlichen Staffel abgleichen
- Vertragsende, Vertragstext und nachweisbaren Zeitpunkt einer Mitteilung prüfen
Vom Mietindex zur zulässigen Erhöhung
Der Mietindex ist ein Referenzwert für die Prüfung einer Erhöhung bei der Verlängerung. Er ersetzt weder den bestehenden Mietvertrag noch setzt er automatisch eine neue Miete fest. Entscheidend ist, wie weit die aktuelle Jahresmiete unter dem für die Abfrage maßgeblichen durchschnittlichen Marktmietwert liegt.
Decree No. 43 of 2013 sieht für die Verlängerung folgende Höchstwerte vor. Die Prozentwerte beziehen sich auf die aktuelle Miete – nicht auf den Indexwert.
| Differenz zur durchschnittlichen Marktmiete | Maximal zulässige Erhöhung |
|---|---|
| Weniger als 10 % darunter | Keine Erhöhung |
| 11 % bis 20 % darunter | 5 % der aktuellen Miete |
| 21 % bis 30 % darunter | 10 % der aktuellen Miete |
| 31 % bis 40 % darunter | 15 % der aktuellen Miete |
| Mehr als 40 % darunter | 20 % der aktuellen Miete |
Rechenbeispiel: 80.000 AED Jahresmiete
Beträgt die aktuelle Jahresmiete 80.000 AED und weist der maßgebliche Indexwert 100.000 AED aus, liegt die Miete 20 % unter dem Referenzwert. Nach der Staffel liegt die höchstens zulässige Erhöhung bei 5 % der aktuellen Miete – in diesem Beispiel bei 4.000 AED auf 84.000 AED jährlich.
Läge der Indexwert dagegen bei 88.000 AED, betrüge der Abstand zur bestehenden Miete nur rund 9 %. In diesem Beispiel wäre nach der Staffel keine Erhöhung zulässig. Das Beispiel dient nur der Einordnung; für eine Entscheidung zählen der aktuelle Indexabruf, die korrekte Auswahl der Einheit und die Vertragslage.
Welche Unterlagen für die Indexabfrage wichtig sind
Sichern Sie vor einer Verlängerung eine nachvollziehbare Dokumentation. Dazu gehören der Mietvertrag, das Ejari-Zertifikat, die aktuelle Jahresmiete, die genaue Gebäude- und Einheitenbezeichnung sowie der aktuelle Ausdruck oder Screenshot des Indexergebnisses mit Datum. DLD weist darauf hin, dass der Index anhand einheitlicher und fortlaufend aktualisierter Kriterien arbeitet; ältere Abfragen können deshalb überholt sein.
Mietverträge und Änderungen, die unter das Gesetz fallen, sind nach Article 4 des Gesetzes bei RERA zu registrieren. Für einen konkreten Streit oder eine Einreichung können weitere Anforderungen gelten. Prüfen Sie daher frühzeitig die aktuelle Vorgabe des Rental Disputes Center (RDC).
| Unterlage / Angabe | Warum sie relevant ist |
|---|---|
| Ejari-Zertifikat und Mietvertrag | Belegt die registrierten Vertragsdaten und den Laufzeitrahmen |
| Aktuelle Jahresmiete | Ausgangswert für die prozentuale Berechnung |
| Gebäude, Einheit und Objektmerkmale | Sichert eine passende Abfrage im gebäudebezogenen Index |
| Index-Screenshot mit Abrufdatum | Dokumentiert den zum Prüfzeitpunkt angezeigten Referenzwert |
| Mitteilung und Versandnachweis | Hilft bei der Prüfung der Frist und des Kommunikationsverlaufs |
90-Tage-Frist und Räumungsmitteilung klar trennen
Für Änderungen von Vertragsbedingungen bei der Verlängerung – darunter kann auch die Miete fallen – verlangt Article 14 grundsätzlich eine Mitteilung mindestens 90 Tage vor Vertragsende, sofern die Parteien nicht etwas anderes vereinbart haben. Ob eine konkrete Mitteilung in Inhalt, Zeitpunkt und Form wirksam ist, hängt vom Vertrag und Einzelfall ab. Daher sollte aus einer verspäteten oder unklaren Nachricht nicht vorschnell ein rechtliches Ergebnis abgeleitet werden.
Davon zu unterscheiden ist eine Räumung zum Vertragsende. Für die in Article 25(2) genannten Gründe, etwa Eigenbedarf, Verkauf oder bestimmte Bau- beziehungsweise Instandhaltungsmaßnahmen, sieht das Gesetz eine mindestens zwölfmonatige Ankündigung per Notary Public oder Registered Mail vor. Eine Räumungsmitteilung und eine Mitteilung über eine Mieterhöhung sind rechtlich nicht dasselbe.
Wenn sich die Parteien nicht einigen
Ändern oder stoppen Sie vertraglich geschuldete Zahlungen nicht eigenmächtig. Ordnen Sie stattdessen den Mietvertrag, Ejari, die Indexabfrage, die Korrespondenz und Zahlungsbelege chronologisch. Eine sachliche schriftliche Antwort kann klar zwischen einer freiwilligen Verhandlung und der nach Index beziehungsweise Vertrag zulässigen Höchstgrenze unterscheiden.
Für Mietstreitigkeiten in Dubai ist grundsätzlich das Rental Disputes Center zuständig; für DIFC-Objekte gelten eigene Regeln. Das RDC nennt für bestimmte Fälle wie Vertragsverlängerung, Räumung oder Mietforderungen eine Registrierungsgebühr von 3,5 % der jährlichen Miete beziehungsweise des Mietwerts, mindestens 500 AED und höchstens 20.000 AED, zuzüglich möglicher weiterer Gebühren. Gebühren und Einreichungswege sollten unmittelbar vor einem Verfahren beim RDC geprüft werden.
Bei einer grenzüberschreitenden Eigentümersituation kann eine Eigentümervertretung in Dubai helfen, Objektunterlagen, Fristen und die lokale Kommunikation im abgestimmten Rahmen zu strukturieren. Sie ersetzt keine Rechtsberatung oder Prozessvertretung.
Häufige Fragen zu Mieterhöhungen in Dubai
01Ist der RERA-Mietindex der tatsächliche Mietpreis?
Nein. Er ist ein Referenzwert, mit dem die maximal mögliche Erhöhung der bestehenden Miete bei einer Verlängerung geprüft wird. Der Mietvertrag und die konkrete Vertragslage bleiben relevant.
02Wie viel darf die Miete in Dubai höchstens steigen?
Nach Decree No. 43 of 2013 höchstens 20 % der aktuellen Miete – und nur, wenn die bestehende Miete mehr als 40 % unter dem durchschnittlichen Marktmietwert liegt. Bei weniger als 10 % Differenz ist keine Erhöhung vorgesehen.
03Was ist der Smart Rental Index?
Der vom Dubai Land Department 2025 vorgestellte Mietindex. Er nutzt eine Gebäudeklassifizierung und berücksichtigt unter anderem bauliche und technische Merkmale, Qualität, Lage sowie Services und Einrichtungen.
04Wie früh muss eine Vertragsänderung mitgeteilt werden?
Grundsätzlich mindestens 90 Tage vor Vertragsende, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Für die konkrete Bewertung zählen der Vertrag, Inhalt, Zeitpunkt und Form der Mitteilung.
05Kann eine zu hohe Erhöhung zurückgewiesen werden?
Wenn der Vorschlag über der anwendbaren Staffel liegt, kann eine schriftliche Antwort auf das aktuelle Indexergebnis Bezug nehmen. Bei einem Streitfall sollte die Vorgehensweise anhand der Unterlagen und bei Bedarf mit qualifiziertem Rechtsrat geprüft werden.
06Gelten diese Regeln auch im DIFC oder in Abu Dhabi?
Nicht ohne Weiteres. Das DIFC und andere Emirate haben eigene rechtliche Rahmenbedingungen. Dieser Leitfaden bezieht sich auf Dubai außerhalb der jeweils separat geregelten Bereiche.